Todos sabemos que el mundo a raíz de la pandemia se ha tornado un poco loco, y eso incluye en gran medida el mercado inmobiliario. Pero los tiempos están cambiando, una vez más. Y la buena noticia para los posibles compradores de vivienda es que la regla del “todo está permitido” durante el frenesí del mercado inmobiliario pandémico se está acabando.
Si bien todavía tenemos que alcanzar la homeostasis, donde los compradores y vendedores tienen el mismo poder, hay signos de un intercambio inmobiliario más equilibrado.
De hecho, incluso con el aumento de las tasas de interés y la inflación, una encuesta reciente realizada por el prestamista hipotecario Fintech Lower, encontró que casi 6 de cada 10 compradores potenciales de vivienda (56 %) sintieron que ahora era el momento adecuado para comprar una casa.
¿Cómo es eso posible? Si bien las tasas de interés más altas significan que algunos compradores potenciales no podrán calificar para una hipoteca, este enfriamiento de la demanda beneficia a los compradores que todavía están disponibles, brindándoles más opciones y un poco más de poder de negociación.
Por supuesto, la cantidad exacta de energía que tienen los compradores variará según la ubicación: ciertos mercados obstinadamente calientes seguirán siendo una lucha. Pero los vientos dominantes soplan un poco más a favor de los compradores en estos días. Como tal, muchas de las reglas locas que estabas escuchando durante los últimos dos años de caos inmobiliario ya no se aplican.
Para ayudarte a reiniciar en este nuevo mundo, estas son algunas de las reglas de bienes raíces de la era de la pandemia que ahora se pueden romper.
1. SI AMAS UNA CASA, TIENES QUE HACER UNA OFERTA DE INMEDIATO.
Durante la pandemia, si dudaste sobre una casa, alguien más la compraría en el acto. Hoy, sin embargo, puede haber un poco más de tiempo para pensar antes de hacer una oferta.
En los últimos dos años, necesitabas presentar una oferta a las pocas horas de ver una casa, y aunque el inventario aún es bajo, hay muchas más casas disponibles en el mercado que durante la pandemia desde 2020. Esto ha brindado a los compradores la oportunidad de darse una vuelta.
Las casas están tardando más en venderse este año que el año pasado. (Actualmente, los listados duran 50 días, 7 días más que el año anterior).
En general, es probable que tengas más tiempo para hacer una oferta, aunque ciertamente eso no es una garantía. Si estás indeciso sobre una casa o si el precio de venta no se ajusta a tu presupuesto, es posible que desees vigilarla y, si no se vende de inmediato, es posible que tengas algo de espacio para negociar con el vendedor.
2.’PREPÁRATE PARA PAGAR MUCHO MÁS DEL PRECIO SOLICITADO.
Durante la pandemia, muchas personas podrían encontrar una casa cotizada en $1,100,000, aunque su presupuesto era de $1,000,000. Si bien la reducción de $100,000 habría sido imposible un año atrás, hoy día los vendedores podrían estar dispuestos a negociar la diferencia.
Esto demuestra que los compradores ya no necesitan pagar más del precio de lista para obtener la casa. De hecho, los datos de Realtor.com muestran que la proporción de viviendas con recortes de precios ha alcanzado casi el 20 % hoy, frente al 11 % del año anterior.
Con el mercado de la vivienda cambiando, realmente no es necesario apostar todo por una casa en un esfuerzo por ganar la oferta, a menos que sea en un área que todavía está caliente. De hecho, actualmente existen más compradores que ofrecen menos del precio de venta porque no hay muchos compradores.
3. UNA VEZ QUE OBTENGAS LA PREAPROBACIÓN DE UNA HIPOTECA, SABRÁS LO QUE PUEDE PAGAR.
Durante la pandemia, las tasas de interés estuvieron en mínimos históricos. Entonces, cuando las personas obtuvieron la aprobación previa para una hipoteca, probablemente podrían asumir que se mantendría una vez que encontraran una casa que quisieran comprar.
Hoy, sin embargo, la gran volatilidad de las tasas hipotecarias significa que lo que hoy puedes compra, puede variar de una semana a otra.
Como resultado a esto, permítete “evaluar el estrés” de tu presupuesto con regularidad mediante la ejecución de números en una amplia gama de posibles tasas de interés hipotecario para que puedas estar preparado sin importar lo que suceda.
Las tasas hipotecarias recientes han subido y bajado lo suficiente como para impactar en gran medida los presupuestos de compra de viviendas.
En otras palabras, la aprobación previa no es garantía; asegúrate de verificar nuevamente las tasas de interés actuales antes de hacer una oferta que esté dentro de tu alcance financiero.
4. VALE LA PENA CORRER EL RIESGO DE RENUNCIAR A LAS CONTINGENCIAS PARA CONSEGUIR LA CASA.
Durante el pico de COVID-19, muchos compradores de vivienda renunciaron a las contingencias de izquierda a derecha. Desde renunciar a las inspecciones de viviendas hasta agregar exenciones de tasación, los compradores se estaban poniendo en una posición riesgosa solo para ganar una oferta por una casa.
En circunstancias normales, como el mercado actual que cambia rápidamente, rara vez recomendaríamos a un comprador que renuncie a las inspecciones de viviendas porque implica demasiado riesgo.
Las contingencias no solo protegen a los compradores de viviendas, sino que también pueden reforzar su poder de endeudamiento.
5. NO TE ATREVAS A PEDIRLE CONCESIONES A UN VENDEDOR.
Durante la pandemia, pedir concesiones a un vendedor probablemente significaba perder el trato. Pero ahora que las tasas hipotecarias han superado el 6%, pedir un poco de ayuda financiera ya no está prohibido.
La regla de la pandemia era ‘haz lo que el vendedor quiere’. Pero ahora, cada vez más compradores piden concesiones de precios, asistencia en los costos de cierre y escenarios que compran la tasa de interés a la baja. En muchas áreas del centro y sur de EE.UU, estamos viendo que las casas permanecen en el mercado por más tiempo y que los compradores no tienen miedo de pedir concesiones o descuentos en los precios.
6. NECESITARÁS UN 20% DE ENGANCHE EN UN PRÉSTAMO CONVENCIONAL.
Los altos pagos iniciales fueron una de las formas en que los posibles compradores de vivienda ganaron ofertas competitivas durante la pandemia. Eso dejó en una situación difícil a algunos compradores extremadamente calificados que estaban siendo más conservadores con sus fondos.
Por ejemplo, durante el mercado al rojo vivo de Chicago, hubo compradores altamente calificados que podían pagar el 20 % de pago inicial, pero preferían dejar solo el 5 %, lo que les dejaba muchos fondos para renovaciones más adelante y terminaron perdiendo varias guerras de ofertas.
Afortunadamente, los compradores de vivienda de hoy en día no necesitan tomar medidas tan extremas para demostrar su valía a los vendedores.
Durante la pandemia, los vendedores ni siquiera estaban considerando préstamos convencionales con un pago inicial más bajo.