Cuando la mayoría de las personas alquilan sus casas, simplemente publican su propiedad en línea, consiguen un inquilino y observan cómo se acumulan los pagos de la renta. Pero los propietarios inteligentes saben que recolectar este ingreso pasivo no siempre es tan simple como parece.
Si posees una propiedad para alquiler y deseas aprovechar las exenciones fiscales a tu disposición, una cosa que definitivamente querrás saber es cómo calcular la depreciación. Este ingenioso truco de contabilidad te permite repartir las deducciones que puedes obtener al alquilar tu propiedad.
Esto, a su vez, puede ahorrarte dinero al momento de pagar impuestos, y dado que la mayoría de los inversionistas inmobiliarios son grandes fanáticos de mantener más efectivo en sus bolsillos, vale la pena literalmente, saber cómo se hace.
CÓMO LA DEPRECIACIÓN PUEDE REDUCIR TUS IMPUESTOS
Cuando compras una propiedad para alquiler, puedes deducir la mayoría de los gastos en los que incurres para mantenerla, lo que reduce tu ingreso imponible. A los ojos del IRS, la mayoría de estos gastos, como mantenimiento, reparaciones, impuestos sobre la propiedad y seguro hipotecario, se “agotan” de inmediato. Como tal, solo puedes deducir esos gastos el año en que gastaste ese dinero.
Sin embargo, el IRS considera que otros gastos, como el dinero que gastas comprando o mejorando tu propiedad de alquiler, pueden seguir siendo “útiles” durante varios años. Por lo tanto, aunque hayas pagado por estas cosas en un año en particular, el IRS te permite estirar esos gastos (y las deducciones fiscales resultantes) durante varios años que abarcan la “vida útil” del artículo.
Entonces, ¿de cuántos años “útiles” estamos hablando? Eso lo determina el IRS y varía según el artículo. Por ejemplo, el IRS considera que la “vida útil” de toda la propiedad residencial es de 27,5 años. Por lo que, ese calentador de agua nuevo que compraste puede tener una vida útil de solo cinco años.
Los ahorros en tus impuestos pueden ser significativos. Digamos, por ejemplo, que en 2016 compraste un apartamento por $200 000 y construiste un nuevo dormitorio para la unidad por $40 000. Si dedujiste todos esos gastos en 2016, tendrías una gran deducción ese año, pero luego casi nada para deducir el siguiente, lo que significa que te veras afectado en gran medida por los impuestos en 2017. Entonces, en cambio, tienes más sentido extender esta deducción para que puedas obtener exenciones de impuestos más modestas, pero más duraderas, en 2016, 2017 y más allá.
CÓMO CALCULAR LA DEPRECIACIÓN
Hay varias maneras para calcular la depreciación. El método más sencillo que se usa típicamente para mejoras en el hogar es el “método de línea recta”.
Para hacerlo, deduce el valor de salvamento estimado del costo original y lo divides por la vida útil del activo. Por ejemplo, si compraste un lavavajillas nuevo por $600, tenía una “vida útil estimada” de cinco años y valdría $100 en la reventa al final de los cinco años, entonces la depreciación anual utilizando el método de línea recta sería de la siguiente manera:
(Costo del activo – valor residual) /vida útil estimada = gasto anual de depreciación.
($600 – $100)/5 = $100 en gastos anuales de depreciación
En cuanto a la residencia en sí, el IRS requiere que calcules la depreciación durante sus 27.5 años útiles utilizando un método diferente llamado sistema de recuperación de costos acelerado modificado. Las matemáticas son un poco más complejas de lo que queremos profundizar aquí, pero para tener una idea aproximada de tus gastos, puedes ingresar el costo de tu propiedad y otras variables en una calculadora de depreciación de la propiedad en CalculatorSoup. Supongamos que compraste una propiedad de alquiler de $ 200,000 en enero de 2016, podría deducir aproximadamente $ 7,000 cada año.
CONCEPTOS ERRÓNEOS Y EXENCIONES DE DEPRECIACIÓN
Un concepto erróneo común es pensar en la depreciación como una forma de contabilizar las reparaciones por el desgaste normal: el lavavajillas que gotea, la alfombra desgastada, la terraza hundida. Pero la depreciación no cubre las reparaciones, solo lo que compras o mejoras, eso es todo.
Supongamos que tu techo fue dañado por una tormenta y se necesitaron reemplazar algunas tejas, o hubo una pequeña fuga que podría cubrirse con alquitrán. Eso se consideraría una “reparación” y tomaría el costo total de esa reparación como un “gasto” en la declaración de impuestos. Pero si el techo estaba tan dañado que necesitaba ser reemplazado, eso se consideraría una mejora de capital o un gasto de capital. Como tal, el costo del techo nuevo se depreciaría durante la vida útil estimada del techo, según lo determinen los programas de depreciación del IRS.
Además, ciertas cosas están exentas de este beneficio fiscal. Si bien la depreciación cubre la estructura en sí y las mejoras que hagas, no incluye el costo del terreno, porque el terreno no pierde valor como lo hace un bien físico.
La depreciación de bienes raíces es un tema complejo, así que, como siempre, con cualquier cosa que involucre al IRS y las normas fiscales, asegúrate de consultar a un CPA que pueda guiarte hacia la mejor solución para tu situación individual. Para obtener más información, visita IRS.gov.